Krisis perbankan semakin buruk.
Untuk minggu ketiga berturut-turut, setiap minggu hanya menjanjikan spekulasi kosong untuk ‘damage control’ dan menjadi penentu bagi sektor perbankan, kerana pelabur bimbang tentang kejatuhan Silicon Valley Bank (SIVB)
Pada 10 Mac, pengawal selia terpaksa menutup bank itu, mengakibatkan kegagalan bank kedua terbesar dalam sejarah Amerika, selepas kejatuhan Washington Mutual dalam krisis kewangan 2008.
Dua hari sebelum itu, Silvergate Bank (SI) – menghentikan operasinya. Dan pada 12 Mac, pengawal selia mengejutkan semua orang dengan mengumumkan penutupan Signature Bank di New York.
Krisis itu juga melanda Eropah, mendorong kerajaan Switzerland untuk memaksa UBS untuk segera membeli rakan senegaranya Credit Suisse (CS) dengan jumlah sederhana $3.24 bilion. Credit Suisse, sebuah bank yang digegarkan oleh skandal dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dilihat oleh pelabur sebagai mata rantai yang lemah di tengah-tengah krisis perbankan.
Langkah Kawal Selia
Kerajaan Switzerland bahkan telah mengubah undang-undangnya untuk memudahkan perkahwinan dua permata kewangannya. Pemegang saham Credit Suisse tidak akan mengundi perjanjian ini, walaupun undang-undang sehingga kini memerlukan pelabur dalam syarikat yang diambil alih untuk menimbang. Tindakan undang-undang oleh pelabur yang telah kehilangan segala-galanya, khususnya mereka yang telah membeli hutang yang dikeluarkan oleh Credit Suisse, sedang berjalan.
Di A.S. pengawal selia juga mengumumkan langkah-langkah luar biasa untuk mengelakkan panik umum yang akan menjejaskan kestabilan sistem kewangan dan ekonomi. Mereka memutuskan untuk menjamin semua deposit SVB dan Signature Bank.
Rizab Persekutuan (Fed) juga mencipta backstop baharu untuk meminjamkan wang kecemasan kepada bank yang memerlukan.
Tetapi semua ini tidak meyakinkan pelabur, ramai daripada mereka terus takut penularan.
Berbeza dengan krisis kewangan 2008, masalah kali ini bukan kualiti aset bank. Krisis keyakinan semasa adalah disebabkan oleh fakta bahawa Silicon Valley Bank bertaruh pada kadar faedah tanpa melindungi dirinya daripada risiko yang dikenakan kepada mereka.
Bank Santa Clara, Calif., membeli bon Perbendaharaan dan sekuriti bersandarkan gadai janji apabila kadar faedah hampir sifar. Memandangkan peminjam adalah kerajaan persekutuan, tiada risiko mungkir.
Sebaliknya, risiko bahawa kadar faedah akan meningkat amat ketara, terutamanya sejak Jay Powell, pengerusi Fed, pada pertengahan 2021 mula memberi amaran bahawa Fed akan menaikkan kadar faedah tidak lama lagi.
Apabila ini berlaku, nilai portfolio aset SVB merosot, menyebabkan kerugian $1.8 bilion apabila bank menjual sebahagian daripada aset ini. Untuk memenuhi pengeluaran pelanggan permulaannya, yang sedang bergelut untuk mengumpul wang, SVB mengumumkan bahawa ia perlu mengumpul modal sehingga $2.25 bilion. Pengumuman ini telah menyebabkan ‘bank run‘.
Pelabur percaya bahawa sebilangan besar bank, dan terutamanya bank serantau A.S., telah membuat pertaruhan serupa dengan yang dibuat SVB. Mereka tertanya-tanya sama ada bank-bank ini mempunyai modal yang mencukupi untuk menampung kerugian jika pelanggan mereka ingin mengeluarkan wang mereka.
First Republic Bank
Bank itu menyaksikan tiga syarikat penarafan kredit utama menurunkan penarafannya.
“Walaupun bank mengumumkan bahawa aliran keluar deposit harian telah menjadi perlahan, Moody’s percaya bahawa dengan 68% daripada deposit Q4 2022 tidak diinsuranskan bahawa bank itu telah mengalami kerugian deposit yang ketara yang menghakis kekuatan francais bank,” lapor Moody’s Investors Service.
“Selain itu, memandangkan sifat jangka pendek kebanyakan pembiayaan baharu bank itu, First Republic masih menghadapi keperluan akhirnya untuk menjual aset untuk membayar balik kewajipan ini.”
Saham First Republic Bank turun 89% sejak masalah SVB bermula.
Ditubuhkan pada 1985, bank itu menawarkan perbankan peribadi persendirian, perbankan perniagaan persendirian dan pengurusan kekayaan persendirian. Ia hadir di lapan negeri: California, Oregon, Massachusetts, Florida, Connecticut, New York, Wyoming dan Washington.
First Republic Bank kebanyakannya melayani pelanggan kaya: Sebilangan besar pelanggan bank tidak diinsuranskan, bermakna deposit mereka tidak dijamin oleh Federal Deposit Insurance Corp. Kerugian tidak direalisasinya mewakili kira-kira 40% daripada modal peringkat 1 ekuiti biasa First Republic Bank, yang merupakan modal kualiti tertinggi bank kerana ia tersedia sepenuhnya untuk menampung kerugian.
Semua ini bermakna bahawa bank mungkin sangat terdedah kepada jangkaan bank. Gabungan 11 bank besar A.S. cuba menyelamatkan bank itu dengan membawa masuk deposit $30 bilion, tetapi ini gagal meyakinkan. First Republic Bank sedang meneroka pilihan lain. Bank boleh menjual sendiri. Pelabur dan penganalisis sedang menunggu pengumuman mengenai kesan ini pada hujung minggu.
Deutsche Bank
Keadaan mendesak kerana keraguan terus menular kepada bank lain. Ini telah berlaku sejak Jumaat, 24 Mac, dengan Deutsche Bank.
Bank Jerman itu telah mengumumkan rancangan untuk membeli semula hutangnya. Biasanya apabila syarikat menebus hutangnya, ia bermakna ia adalah kukuh. Tetapi pengumuman Deutsche Bank menyebabkan penjualan: saham Deutsche Bank jatuh 3%. Pada satu ketika saham turun 15%.
Swap lalai kredit bank juga melonjak. Ini adalah insurans yang dibeli oleh pelabur yang memegang hutang syarikat untuk melindungi diri mereka daripada risiko mungkir.
Canselor Jerman Olaf Scholz terpaksa menjawab. Dia memberitahu pemberita pada sidang kemuncak EU di Brussels bahawa Deutsche Bank “telah memodenkan, mengatur cara ia berfungsi.”
“Ia adalah bank yang sangat menguntungkan dan tidak ada sebab untuk bimbang,” kata Scholz, menurut terjemahan ucapannya.
Soalan terbuka ialah sama ada perkataan ini akan mencapai objektif yang dimaksudkan: memulihkan keyakinan.
Adakah harga rumah akan jatuh pada 2023?
Harga rumah boleh jatuh sebanyak 10% dalam tempoh dua tahun akan datang disebabkan oleh kenaikan kadar gadai janji dan tekanan pada pendapatan isi rumah, menurut ramalan dari Office for Budget Responsibility .
Nationwide Building Society berkata harga rumah telah jatuh sebanyak 1.1% pada tahun hingga Februari, kejatuhan tahunan terbesar sejak 2012. Namun angka dari Halifax menunjukkan gambaran yang berbeza, dengan harga meningkat sebanyak 2.1% dalam tempoh yang sama.
Pasaran hartanah UK telah terlalu panas selama bertahun-tahun dan harga rumah meningkat sebanyak 10% semasa wabak.
Mengapa harga rumah di UK begitu tinggi?
Harga rumah jatuh dari ketinggian yang memeningkan semasa wabak (lebih lanjut mengenai perkara ini di bawah). Walau bagaimanapun, mereka masih sangat tinggi mengikut piawaian sejarah dan telah meningkat lebih cepat daripada gaji.
Harga purata rumah UK hampir tiga kali ganda sejak permulaan abad ini. Harga telah meningkat lebih daripada 60% dalam tempoh sepuluh tahun yang lalu, menurut kontraktor binaan Nationwide.
Di permukaan, nampaknya pemacu jangka panjang utama ialah penawaran dan permintaan. Oleh itu, kekurangan stok perumahan dan permintaan tinggi untuk hartanah telah menjejaskan harga.
Dan walaupun ini sudah tentu menjadi faktor, kadar faedah yang rendah juga telah menjanakan pasaran perumahan dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Orang ramai lebih mampu membayar gadai janji kerana mereka boleh meminjam dengan murah. Ini kini telah berubah apabila kadar faedah telah meningkat.
Sejak Disember 2021 Bank of England telah meningkatkan kadar asas sebelas kali ganda daripada rekod rendahnya sebanyak 0.1%. Kadar faedah asas kini berada pada 4.25%.
Ini adalah sebagai tindak balas kepada inflasi yang melambung tinggi, yang mencecah 10.4% pada tahun ini hingga Februari.
Kadar gadai janji yang lebih tinggi telah menjadikannya lebih mahal untuk membeli rumah. Ini telah menyebabkan pasaran perumahan mengalami kejatuhan, dengan harga jatuh selama empat bulan berturut-turut.
Terdapat lebih banyak permintaan pada awal tahun 2023 berikutan kejatuhan dalam kadar gadai janji daripada puncak Oktober mereka. Tetapi harga telah jatuh seperti yang kami jelaskan di bahagian seterusnya.
Kenaikan kadar selanjutnya dijangka pada 2023. Ini boleh menjejaskan pasaran perumahan dengan serius kerana ini bermakna pembayaran balik gadai janji akan meningkat.
Krisis kos sara hidup berkemungkinan menjadi punca terbesar kelembapan dalam pasaran perumahan. Memandangkan belanjawan isi rumah mengalami tekanan, semakin sedikit orang yang mampu meluangkan masa untuk membeli rumah.
Pembeli kali pertama dijangka akan berhenti sementara menunggu untuk melihat apa yang berlaku. Keraguan ini seterusnya boleh memberi kesan kepada pasaran.
Adakah harga rumah turun?
Harga rumah menunjukkan bahawa pertumbuhan harga rumah adalah perlahan dan malah berbalik. Ini kerana permintaan daripada pembeli telah mula berkurangan apabila kos sara hidup mereka meningkat.
Laman web hartanah Zoopla berkata bahawa permintaan untuk perumahan telah jatuh antara 20% dan 50% sepanjang tahun hingga Februari. Walau bagaimanapun, mereka meningkat sedikit pada bulan Januari berikutan penurunan baru-baru ini dalam kadar gadai janji purata. Ia mengatakan bahawa penjual mendiskaunkan harga yang diminta dengan purata 4.5%, atau £14,000, untuk cuba mencapai jualan.
Laman web hartanah yang lain, Rightmove berkata, permintaan harga melepasi jangkaan pada Januari 2023 dengan meningkat 0.9% pada bulan itu. Walau bagaimanapun, ia juga menandakan mereka meningkat sebanyak hanya £14 pada bulan Februari, perubahan sebanyak 0%. Ini menandakan perubahan terkecil untuk masa dalam tahun ini dalam rekod.
Difahamkan meminta harga diratakan kerana penjual menetapkan harga hartanah mereka dengan lebih adil. Mereka dianggap telah didorong oleh ketakutan kehilangan permintaan musim bunga kerana harga yang berlebihan.
Di bawah ini kami menggariskan angka harga rumah daripada dua pemberi pinjaman utama.
Indeks harga rumah Halifax
Halifax ialah penyedia gadai janji terbesar di UK. Angka terbarunya menunjukkan harga rumah meningkat 1.1% pada Februari berbanding bulan sebelumnya. Harga hampir tidak bergerak pada bulan Januari.
Peningkatan ini menyusuli kejatuhan 1.5% dalam harga pada bulan Disember dan kejatuhan 2.3% pada bulan November.
Harga purata rumah kini ialah £285,476, berbanding £281,684 pada bulan Januari.
Sementara itu, pertumbuhan sebenarnya meningkat kepada 2.1% sepanjang tahun, meningkat daripada 1.9%. Walau bagaimanapun, ia masih penurunan ketara daripada paras tertinggi Jun iaitu 12.5%.
Pemberi pinjaman berkata adalah bodoh untuk menolak penurunan harga tahunan yang ketara tahun ini.
Terdapat ketidakpastian tentang berapa banyak kenaikan kadar faedah dan krisis kos sara hidup akan menjejaskan pasaran perumahan.
Purata kadar faedah gadai janji tetap dua tahun meningkat kepada 6.55% pada bulan Oktober, walaupun ini kini telah berkurangan kepada kurang daripada 6%. Berikut ialah butiran lanjut tentang purata kadar gadai janji dan cara ia telah berubah.
Ini telah menyaksikan isi rumah membayar sebahagian besar pendapatan mereka untuk pembayaran gadai janji sejak 1989 pada masa kadar inflasi menghampiri paras tertinggi 40 tahun.
Kami mempunyai lebih banyak cara untuk mengelakkan membayar terlalu banyak untuk rumah.
Indeks harga rumah seluruh negara
Harga rumah turun 1.1% pada tahun hingga Februari, menurut Nationwide Building Society. Ini adalah kejatuhan tahunan terbesar sejak 2012 kerana pembeli bergelut dengan gadai janji dan kos sara hidup yang lebih tinggi.
Melihat kepada angka bulanan, harga jatuh 0.5% pada bulan Februari, menandakan penurunan bulanan keenam. Purata rumah di UK kini bernilai £257,406.
Pada November Nationwide melaporkan penurunan bulanan sebanyak 1.4%, yang merupakan penurunan terbesar sejak Jun 2020 pada kemuncak wabak Covid.
Robert Gardner, ketua ekonomi Nationwide, berkata: “Kos peminjaman yang lebih tinggi telah menambah kepada keterjangkauan perumahan pada masa kewangan isi rumah sudah berada di bawah tekanan daripada inflasi yang tinggi.”
Peralihan kadar gadai janji mencerminkan kadar faedah asas yang lebih tinggi – pada masa ini pada 4.25% – yang dikenakan oleh Bank of England sebagai sebahagian daripada usahanya untuk menangani lonjakan inflasi.
Bagaimanapun, ia juga menunjukkan faktor yang menyokong harga termasuk kekurangan rumah baharu dan pemotongan duti setem yang didedahkan dalam bajet mini kerajaan.
Gardner berkata adalah sukar bagi pasaran untuk mendapatkan semula momentum tahun ini kerana pendapatan gagal bersaing dengan inflasi dan ekonomi menyusut.
Apakah variasi serantau dalam harga rumah?
Terdapat beberapa variasi serantau dalam harga hartanah, dengan kawasan melihat tahap pertumbuhan yang berbeza.
Walau bagaimanapun, semua negara dan wilayah menyaksikan kenaikan harga rumah tahunan pada 2022, walaupun kadar pertumbuhan telah perlahan.
Di seluruh negara membandingkan purata harga rumah antara Oktober dan Disember dengan tempoh yang sama pada 2021:
- East Anglia ialah wilayah berprestasi paling kukuh di England, dengan harga purata meningkat sebanyak 6.6% berbanding tiga bulan yang sama pada 2021
Scotland ialah rantau berprestasi paling lemah, dengan pertumbuhan harga rumah sebanyak 3.3% - Wales menyaksikan kelembapan yang ketara dalam pertumbuhan, perlahan kepada 4.5% daripada 12.1% dalam tiga bulan sebelumnya
- Ireland Utara menyaksikan harga meningkat sebanyak 5.5%, jauh lebih lemah daripada kenaikan 12.1% yang dicatatkan dalam tiga bulan terakhir 2021
- Pertumbuhan harga rumah adalah kedua paling perlahan di London. Tetapi harga di ibu negara masih tertinggi di UK pada £528,000, hampir dua kali ganda purata UK.
Bagaimanakah harga berbeza untuk jenis hartanah yang berbeza?
Pandemik menyebabkan perubahan besar dalam pilihan perumahan dan pemberi pinjaman gadai janji terus melihat perbezaan dalam aliran harga antara jenis hartanah. - Sejak bermulanya wabak, harga rumah berkembar, rumah keluarga berkembang jauh lebih cepat daripada rumah pangsa.
- Ramai pekerja terus bekerja dari rumah beberapa hari seminggu, jadi masih terdapat permintaan untuk hartanah yang lebih besar dengan ruang untuk pejabat di rumah. Walaupun model hibrid untuk berfungsi ini berterusan, begitu juga trend untuk hartanah yang lebih besar.
Angka dari Nationwide Building Society menunjukkan bahawa harga purata bagi:
- Hartanah berasingan meningkat sebanyak 26%, atau hampir £78,000 dalam bentuk tunai antara 2020 dan 2022. Melihat pada tahun 2022 sahaja, hartanah berasingan meningkat sebanyak 5.9%
- Flat meningkat sebanyak 13.4% secara purata, atau £23,000, antara 2020 dan 2022. Melihat pada tahun 2022 sahaja, harga purata flat meningkat sebanyak 2.1%
Angka dari Pejabat Perangkaan Kebangsaan menunjukkan trend yang sedikit berbeza, dengan rumah berkembar dan teres paling tinggi kenaikan harga. Pada tahun hingga Oktober 2022 menunjukkan bahawa harga purata bagi:
- Rumah berasingan mencecah £468,376, meningkat 12% sepanjang tahun
- Harga rumah berkembar mencecah £287,383, peningkatan sebanyak 14%
- Rumah teres mencecah £242,690, peningkatan sebanyak 14%
- Rumah pangsa mencecah £235,237, peningkatan sebanyak 8.6%
Adakah terdapat permintaan yang lebih besar untuk lokasi luar bandar?
Dengan bekerja dari rumah mungkin menjadi bahagian yang lebih kekal dalam kehidupan ramai orang, permintaan untuk hartanah di luar bandar telah melonjak.
Penguncian menyerlahkan nilai kehijauan dan ruang, mencetuskan lonjakan minat terhadap hartanah di kawasan luar bandar dan pantai, menurut statistik ONS.
Harga rumah di beberapa kawasan panas telah meningkat tiga kali ganda daripada kadar nasional. Ini termasuk tempat-tempat seperti:
- Conwy di Wales Utara
- Devon Utara
- Richmondshire di Yorkshire Dales
Ejen hartanah melaporkan minat yang ketara dalam hartanah luar bandar dan terpencil di Scotland.
Dengan itu, sesetengah orang telah mula kembali ke bandar dan tali pinggang komuter, yang telah menaikkan harga purata hartanah di kawasan ini.
Adakah harga rumah akan jatuh pada 2023?
Walaupun kami tidak dapat menyatakan dengan pasti masa depan, kenaikan kadar faedah asas UK baru-baru ini telah mencetuskan kebimbangan bahawa pasaran mungkin jatuh.
Selepas belanjawan mini September yang kontroversial, banyak penyedia gadai janji menarik balik tawaran dan menaikkan kadar, meningkatkan kos gadai janji secara menyeluruh.
Sekarang Bank of England telah menaikkan kadar faedah asas kepada 4.25%, kesan ini boleh diperkuatkan lagi. Ini dijangka mengurangkan permintaan dalam kalangan bakal pembeli dan menyebabkan harga rumah jatuh.
Terdapat faktor tambahan yang boleh menjejaskan pertumbuhan melampau yang dilihat sejak beberapa tahun kebelakangan ini, iaitu krisis kos sara hidup. Rekod harga petrol, tenaga, inflasi yang meningkat dan kenaikan cukai bermakna kebanyakan isi rumah kurang pendapatan boleh guna untuk dibelanjakan untuk membeli rumah.
Walaupun pertumbuhan harga rumah tahunan setakat ini kekal tinggi di seluruh papan, harga rumah kini jatuh dari bulan ke bulan. Jika permintaan menjadi perlahan dan orang ramai mempunyai deposit yang lebih kecil, kadar pertumbuhan harga rumah boleh jatuh lagi.
Tetapi itu bukan bermakna harga hartanah akan jatuh kerana permintaan masih cenderung melebihi bekalan rumah di banyak kawasan di seluruh UK. Kadar gadai janji juga jatuh, bermakna pembeli kembali ke pasaran.
Permintaan yang tinggi berkemungkinan akan mengurangkan pukulan itu, bermakna harga rumah boleh jatuh dan bukannya jatuh.
Ramalan harga rumah
Memandangkan perlumbaan berterusan untuk ruang , banyak ramalan pasaran perumahan kekal menaik. Walau bagaimanapun, ribut sempurna inflasi tinggi dan kadar faedah ditetapkan untuk melembapkan pasaran perumahan.
Berikut ialah beberapa ramalan tentang perkara yang tersedia:
- Pada Mac 2023, Pejabat Tanggungjawab Belanjawan (OBR), peramal bebas kerajaan, meramalkan bahawa harga rumah akan jatuh 10% dalam tempoh dua tahun akan datang. Ia berkata bahawa urus niaga hartanah dijangka turun 20% dalam tempoh yang sama, disebabkan oleh kenaikan kadar gadai janji dan tekanan pada pendapatan isi rumah.
- Pada Januari 2023, Halifax meramalkan bahawa harga rumah akan jatuh sekitar 8% sepanjang tahun. Tetapi ia mengatakan bahawa penurunan sebanyak 8% bermakna kos purata hartanah kembali kepada harga April 2021, yang masih kekal jauh melebihi paras pra-pandemi
- Pada Disember 2022, Robert Gardner dari Nationwide berkata harga rumah berkemungkinan akan mengalami penurunan yang lebih sederhana pada 2023 iaitu sekitar 5%. Beliau berkata perlu ada kemerosotan ketara dalam pasaran buruh untuk menjana kejatuhan dua angka yang telah dicadangkan oleh beberapa peramal.
- Lloyds Bank telah meramalkan harga rumah akan jatuh sebanyak 8% pada tahun 2023. Ia telah memperuntukkan £668 juta untuk menampung hutang lapuk, yang mungkin timbul disebabkan oleh peminjam yang bergelut untuk membuat pembayaran balik
- Pejabat Tanggungjawab Belanjawan telah mengunjurkan bahawa harga akan turun sebanyak 9% antara 2022 dan 2024, sebelum mula naik semula sepanjang 2025
- Pada November 2022, laman web hartanah Zoopla berkata ia menjangkakan harga akan turun sebanyak 5% pada 2023
- Bank of England telah meramalkan pertumbuhan harga rumah akan perlahan pada akhir tahun ini, dengan penyedia gadai janji dijangka mengurangkan pinjaman ketika ekonomi bergelut
- Pada Julai 2022, Wesley Davidson, pengasas broker gadai janji Fox Davidson, berkata beliau berpendapat purata harga rumah di UK akan turun kira-kira 10% dalam 12 bulan
- Inflasi yang tinggi telah menyebabkan kadar faedah meningkat dan ini dijangka berterusan, yang memperlahankan pasaran perumahan.
Semua ini akan memberi kesan ke atas harga rumah yang dijual kerana permintaan yang berkurangan bermakna lebih ramai pembeli boleh berunding mengenai harga hartanah.
Setakat ini kelembapan adalah sederhana tetapi ia boleh meningkatkan kadar dengan pantas apabila kadar faedah terus meningkat.
Harga permintaan meningkat 0.9% pada Januari 2023, menjadikan harga purata kepada £362,438, menurut laman web hartanah Rightmove. Bagaimanapun, permintaan daripada pembeli rumah turun 36% berbanding Januari tahun lalu.
Indeks harga rumah Zoopla untuk Februari mendapati bahawa penjual terpaksa mengurangkan harga yang diminta sebanyak purata 4.5%, atau £14,000, untuk mencapai jualan.
Daripada analisa apa yang sedang berlaku ini,adalah tidak mengejutkan ‘domino effect’ daripada krisis perbankan 2023 ini akan menumbangkan satu persatu industri lain yang berhubung kait sebelum keadaan kembali pulih beberapa tahun kemudian.
